海南楼市大地震:从火到冰 明年5月市场方明朗

　　提要：在《唐山大地震》热映之时，海南楼市也随之发生着巨大变化。如果说唐山只用了23秒就让山川易景，而海南楼市的地震期似乎要更漫长一些，从年初的销售火热，到现在的买卖两望，从不过4000元每平米的均价，到千万一幢的豪宅……海南岛，和夏威夷、马尔代夫处在同一纬度，中国最大的旅游度假目的地，7个月的时间走过来，经历了楼市地震之后，您还认识它吗?

　　在《唐山大地震》热映之时，海南楼市也随之发生着巨大变化。如果说唐山只用了23秒就让山川易景，而海南楼市的地震期似乎要更漫长一些。从年初的销售火热，到现在的买卖两望，从不过4000元每平米的均价，到千万一幢的豪宅……海南岛，这个和夏威夷、马尔代夫处在同一纬度的中国最大旅游度假目的地，7个月的时间走过来，经历了楼市地震之后，您还认识它吗?

　　地震波发源的地方，叫作震源

　　年初国际旅游岛概念的出台，几乎在同时，掀翻了以前海南楼市不咸不淡的状态，堪称这场楼市大地震的震源。

　　国务院于一月四日发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，同时中央给予海南投融资、财税、土地、行业开放等诸多政策支持。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨，成为国家战略的一部分。

　　概念雏形的初现在短短数日内吸引来大批岛外投资客，将海南房价重新推上了92年的水平。一向平静的海南重新成为国内关注的焦点，一时间众多媒体充斥了海南楼市疯狂论的报道，最常见的是拿迪拜与海南做对比。

　　事实上，“海南国际旅游岛”是一个需要时间、需要建设周期的概念，开发商、政府以及买房人对此短期炒作的结果只能是自毁长城。尽管海南有着国际旅游岛的国家战略，但这个战略的实现和实施，还得靠多重优势的共同发力，海南的价值也才能够达到最大化。

　　海南只有不断完善的交通网络和其他配套设施，加之拥有美丽的天然海湾景观、丰富石油资源的战略地位，未来价值才会在海南国际旅游岛规划的实现过程中一点点释放出来。

　　诚如“博鳌之父”的博鳌亚洲论坛创始人蒋小松先生认为，“海南国际旅游岛，不再是多建几座五星级酒店、多盖几栋海景房的事”。“国际旅游岛”的概念下，海南需要产业链的升级，即从单纯的看风景到提供旅游、休闲、购物、娱乐等一种旅游生活。 地面上离震源最近的一点称为震中，它是接受振动最早的部位。

　　如果说震源的能量从地心释放至外所引起的最初动静是土地崩裂，那么在这场楼市大地震中，房价飙升则是紧随国际旅游岛之后最明显的表现。

　　有置业顾问这样描述房价的疯狂，“上星期4000元一平米还要拼命游说，这星期不少购房者干脆带了一箱子钱来付款。”媒体对此形容的是——“买房子如买白菜”。

　　海口的房价从2500元/㎡涨到5000元/㎡，花了两年时间，然而从5000元/㎡涨到10000元/㎡，却只花了两个礼拜!短短一个月，海南的大街小巷人们口口相传的都是“房事传奇”：“7万一平方米”、“日涨5000元”、“怀里揣着现金但无房可买”……

　　对于海南异常的火热，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，要求遏制部分城市房价过快上涨的势头。而就在此会议举行的第二天，三亚一块112亩的土地，被拍到1500万元/亩的天价，成为海南新一代的地王。

　　如果说国际旅游岛概念仅仅是催旺海南楼市的第一步，那么“海南暂停批地”这一规定则直接把海南房价上涨推上火箭速度。1月15日，海南宣布今年3月底前暂停商业性开发土地出让，暂停审批新房地产开发项目。楼市进一步量价齐升，很多楼盘甚至表示已经无房可售了。

　　事实上，海南成为国际旅游岛的计划在2002年就已初具雏形，消息前后，已有百家房地产开发商进驻海南。直至计划正式获批，大多开发商早已在海南完成了跑马圈地式的原始积累。从海口到三亚500多公里的海岸线上，星罗密布着许多大型旅游地产项目，其中不乏国内知名的一线地产商。

　　目前这些土地大多还处于闲置状态，其中不乏囤地近十年的土地大户。如此高昂的闲置成本，将来必定要全部转嫁到房价上，更不必提从美兰机场到市内一路上大幅的地产广告，它们撑起了海南的GDP，这也决定了海南房地产成本的高昂。

　　所以，论起海南房地产的抗跌性，且不从它自身品质上去假设，只从这些外部成本上看，开发商和政府都无法接受房价下降。

　　海口三亚这些海南一线城市的房价暴涨，不免带动文昌琼海等二线城市的开发商热情。原本一些拖延数年的烂尾楼，经过修缮，竟然也成为购房者眼中的香饽饽。整个海南房地产业仿佛被投下一个重磅炸弹，之后就是前路未明的销售迷局。 当某地发生一个较大的地震时，在一段时间内，往往会发生一系列的地震，其中最大的一个地震叫做主震，主震之前发生的地震叫前震，主震之后发生的地震叫余震。

　　房价飙升的影响，对海南最大的影响则是“蚁族”的崛起，就好像主震前的前震。

　　《中国人才蓝皮书(2010)》指出，近年来，在中国城市(特别是大城市)中，逐渐出现了一个以刚毕业大学生为主体的新群体——“高校毕业生低收入聚居群体”(别称“蚁族”)。该群体具有三个典型特征：大学毕业，低收入，聚居。

　　在海南，国际旅游岛的建设如火如荼，越来越多的高校学子走出校门后，选择留在海南发展，加入了“蚁族”大军。

　　从生存条件上来说，他们似乎要比许多本地人还弱势。无法申请保障房，没有本地关系，也没有父母的帮衬。随着房价暴涨所带动的房租疯涨，太多的困窘让他们有心逃离这片岛屿。

　　“今年，迫于房租上涨的压力，拼房的人特别多。”某房屋中介说，拼房的人，主要是大学毕业后工作不久、收入很低的“蚁族”。最近1个月，他几乎每天都会遇到这样的拼房者。他们往往两三个人合租一套两房，或者三四个人合租一套三房，有的甚至七八个人合租一套三房。

　　海南房地产的不健康发展也引起了政府的重视，虽然海南政府官员曾数次公开表示不希望海南房价下降，但太过尖锐的社会矛盾显然也不利于社会和谐。 4月15日，国务院颁布“二、三套房贷新政”以严厉打击楼市投资和投机。对于以外地客户为主的海南楼市，这种打击非常致命。

　　2010年5月1日起，海南省实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后，办理房屋所有权证之前，除特殊情形外，严禁办理房屋转让和更名手续。对已预售的商品住房，应于收款当日出具发票。在订立商品住房买卖合同后，开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。逾期不办理备案手续和预告登记的，暂停预售许可。

　　这些强制性抑制楼市火热的政策，无疑就是这次地震中的主震了。

　　“海南十一条”正式实施后，据统计显示，5月份，海口商品房日均成交不足13套，而且仅有2天的商品房成交量达到30套以上。其中成交量最多的一天，也仅仅成交了54套商品房，不足百套。

　　几乎在同时，开发商们不约而同放缓了开盘的节奏，几乎所有人都将希望寄托在了下半年，而也有开发商担忧，下半年的集中放量，是否会引起供过于求，房价下跌?

　　新政调控三个多月以来，楼市凝固成了久之不散的观望潮，也一定程度上导致了成交量严重萎缩。但是实力雄厚的大型开发商似乎都对目前房价抱有信心，即使打折优惠，范围也很有限，幅度也很微小，业内人士李东绪在接受采访时就提到，“海南房价不会跌很大。”

　　而令开发商们非常头痛的是，购房者显然不能够理解他们在品质和宣传上所花费的苦心，也不能够接受他们微小让利中所蕴含的妥协之意，在网络调查中，大部分网友都表示，海南房价还是维持在5000元每平米左右最为合适。由于双方的坚持，导致海南楼市观望潮的进一步加剧，这恐怕就是这一场楼市大地震中的余震了。

　　至于这场余震何时能够结束，海南地产业内人士万志兵认为：房产波动期就是12月到24个月，现在开发商也在观察，如果到了下半年的销售旺季，楼市行情依旧冷淡，随着楼盘供应量的逐步增加，开发商回笼资金的压力也会越来越大，到了明年5月份，市场渐渐明朗化后就可判断是否能抄底。

来源：南海网